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PROCONDOTIPS
AUDIO EXCLUSIVO PARA CURADAS.COM (03/11/2019)
TEMA: EL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO
AUTOR: Rafael Ángel Viso Ingenuo.
GUIÓN:
I- Introducción: (fija para todos los audios):
Saludos a todos apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel
Viso Ingenuo, Presidente de Asesoría Pro Condominios, C.A. para abrir una vez más la
ventana informativa de Curadas.com para todos los condominios de Venezuela, hoy para
presentarles nuestro PROCONDOTIPS donde trataremos el tema: EL CONTRATO
DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO compartiendo así nuestras experiencias
profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.
II- Desarrollo del tema:
El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal señala en su segundo párrafo que:
“En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del
mandato”, siendo este un contrato nominado establecido en el artículo 1.684 del Código
Civil Venezolano, es el que lo define en los siguientes términos: “El mandato es
un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o
mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra,
que la ha encargado de ello”. Una vez que el administrador sea elegido por la
asamblea general de copropietarios, debe suscribir un contrato de servicios que en su caso
es el de administración del condominio, donde debe detallar el alcance y contenido, no sólo
de las obligaciones legales que le impone el artículo 20 de la citada ley y además de las
obligaciones que el Código Civil establece para todo mandatario en sus artículos 1.692 y
siguientes, sino que también puede pactar otras particulares obligaciones, por razones de
calidad y competencia comercial con otras empresas en el ejercicio de sus funciones.
Muchos administradores no lo hacen y se quedan sólo con el nombramiento de la asamblea
de propietarios; pero creemos que un buen administrador debe contemplar su contrato de
servicios, el cual será el parámetro de medición por parte de la comunidad de
copropietarios, para saber si mensualmente ha dado cabal cumplimiento a sus obligaciones.
Ello pasa entonces por determinar el contenido o la estructura que debería tener el
mandato de administración del contenido; y al menos debería presentar la siguiente
estructura para garantizar un correcto control y vigilancia por parte de la Junta de
Condominio de todas las actividades del administrador: debe indicar cada una de las
obligaciones legales establecidas en el artículo 20 de la LPH, indicando el contenido del
reporte correspondiente que demostrará el cumplimiento de cada obligación. Esto es de
vital importancia, porque contendrá en sí mismo lo que tiene que hacer el administrador y
la forma que recoge el resultado del como lo hizo. Sugerimos que debe contemplar las
obligaciones de la Junta de condominio: su deber de reunirse con el administrador
mensualmente; y las causas de resolución unilateral del contrato que ambas partes pueden
alegar, con la procedencia o no de daños y perjuicios si fuere el caso. Contemplar el
proceso de arbitraje comercial que se dan las partes para prevenir y resolver lo eventuales
conflictos que puedan surgir entre ellas, también es de vital importancia. Mientras más
detallado sea el contrato de administración, mejor será su interpretación para las partes.
Es una deficiencia del legislador venezolano de propiedad horizontal no contemplar la
estructura de contenido básico del contrato de mandato; sólo se limita a señalar como antes
dijimos, que la responsabilidad del administrador se sigue por las normas del mandato. Sin
duda que es una laguna que hay que llenar por la vía contractual, siendo que lo que se
acuerde entre las partes es ley entre ellas, tal y como lo dispone el Código Civil
Venezolano. Si hubiera una estructura de contenido señalada en la LPH, muchos
problemas podrían evitarse, sobre todo, con la redacción de cláusulas nulas que violan el
orden público y que muchas veces imponen de forma leonina las empresas
administradoras de condominios, como por ejemplo, aquellas donde se le pide a la Junta de
Condominio que con un tiempo de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, se
le notifique a la administradora si se le renovará o no el contrato, bajo la amenaza de una
penalidad que en caso de que no se de tal aviso, el condominio deberá pagarle a la
administradora sus honorarios profesionales hasta la fecha de terminación señalada en el
contrato; lo cual es no sólo absurdo sino ilegal, puesto que la Junta de Condominio,
primero, no es el ente que legalmente tiene la capacidad jurídica para designar o revocar al
ente administrador; y segundo, ella no puede determinar con anticipación el resultado de
una asamblea de propietarios de renovar o revocar un mandato, por lo que este tipo de
cláusula viola disposiciones del orden público, como lo es el artículo 19 de la LPH, que
establece entre otras cosas, que el administrador puede ser revocado en sus funciones en
cualquier momento.
Les recordamos a todos ustedes que este y otros muy importantes temas sobre la
administración y gerencia de condominios son tratados en nuestros TALLERES DE
GERENCIA DE CONDOMINIOS; y el 09 de noviembre próximo tendremos la XXXVI
edición de nuestro Taller en la Universidad Bicentenaria de Aragua, en su Dirección de
Extensión ubicada en la ciudad de Maracay, en el horario de 8:45 a.m. a 5 p.m. Trataremos
los temas de la indexación de los gastos comunes; cobros en dólares; lo que no debe hacer
la Junta de Condominio en su gestión; los indicadores de gestión de la Junta y del
Administrador; las estrategias de cobranza extrajudicial y judicial; el voto electrónico y
otros más. Los interesados en asistir deben comunicarse con la Abogada Belkis Rojas de
Viso por el teléfono: 04142451580 y por el correo: vprocondominios@gmail.com. Cupos
limitados y no dejen la inscripción para última hora. ¡Los esperamos!
III- Cierre o despedida:
Si quieres tener mayor información sobre este y otros temas tratados en este espacio, te
recomendamos seguir nuestra página web: www.procondominios.com.ve; también nuestras
redes sociales: @procondominios en las plataformas de Twitter e Instagram; y en nuestro
Canal Youtube: Procondominios. Igualmente, escríbenos por:
vprocondominios@gmail.com y si deseas anunciar tu producto o servicio en
PROCONDOTIPS diariamente, contáctanos, estamos a tus órdenes para ayudarte a hacer
crecer tu marca comercial y aumentar tus ventas.
Este espacio es patrocinado por: “Asesorías Pro Condominios, C.A.”, empresa
socialmente responsable, “educando a las comunidades inmobiliarias de Venezuela
AUDIO EXCLUSIVO PARA CURADAS.COM (03/11/2019)
TEMA: EL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO
AUTOR: Rafael Ángel Viso Ingenuo.
GUIÓN:
I- Introducción: (fija para todos los audios):
Saludos a todos apreciados escuchas, les saluda su abogado condominial Rafael Ángel
Viso Ingenuo, Presidente de Asesoría Pro Condominios, C.A. para abrir una vez más la
ventana informativa de Curadas.com para todos los condominios de Venezuela, hoy para
presentarles nuestro PROCONDOTIPS donde trataremos el tema: EL CONTRATO
DE ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO compartiendo así nuestras experiencias
profesionales, útiles para educar a las comunidades inmobiliarias.
II- Desarrollo del tema:
El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal señala en su segundo párrafo que:
“En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del
mandato”, siendo este un contrato nominado establecido en el artículo 1.684 del Código
Civil Venezolano, es el que lo define en los siguientes términos: “El mandato es
un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o
mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra,
que la ha encargado de ello”. Una vez que el administrador sea elegido por la
asamblea general de copropietarios, debe suscribir un contrato de servicios que en su caso
es el de administración del condominio, donde debe detallar el alcance y contenido, no sólo
de las obligaciones legales que le impone el artículo 20 de la citada ley y además de las
obligaciones que el Código Civil establece para todo mandatario en sus artículos 1.692 y
siguientes, sino que también puede pactar otras particulares obligaciones, por razones de
calidad y competencia comercial con otras empresas en el ejercicio de sus funciones.
Muchos administradores no lo hacen y se quedan sólo con el nombramiento de la asamblea
de propietarios; pero creemos que un buen administrador debe contemplar su contrato de
servicios, el cual será el parámetro de medición por parte de la comunidad de
copropietarios, para saber si mensualmente ha dado cabal cumplimiento a sus obligaciones.
Ello pasa entonces por determinar el contenido o la estructura que debería tener el
mandato de administración del contenido; y al menos debería presentar la siguiente
estructura para garantizar un correcto control y vigilancia por parte de la Junta de
Condominio de todas las actividades del administrador: debe indicar cada una de las
obligaciones legales establecidas en el artículo 20 de la LPH, indicando el contenido del
reporte correspondiente que demostrará el cumplimiento de cada obligación. Esto es de
vital importancia, porque contendrá en sí mismo lo que tiene que hacer el administrador y
la forma que recoge el resultado del como lo hizo. Sugerimos que debe contemplar las
obligaciones de la Junta de condominio: su deber de reunirse con el administrador
mensualmente; y las causas de resolución unilateral del contrato que ambas partes pueden
alegar, con la procedencia o no de daños y perjuicios si fuere el caso. Contemplar el
proceso de arbitraje comercial que se dan las partes para prevenir y resolver lo eventuales
conflictos que puedan surgir entre ellas, también es de vital importancia. Mientras más
detallado sea el contrato de administración, mejor será su interpretación para las partes.
Es una deficiencia del legislador venezolano de propiedad horizontal no contemplar la
estructura de contenido básico del contrato de mandato; sólo se limita a señalar como antes
dijimos, que la responsabilidad del administrador se sigue por las normas del mandato. Sin
duda que es una laguna que hay que llenar por la vía contractual, siendo que lo que se
acuerde entre las partes es ley entre ellas, tal y como lo dispone el Código Civil
Venezolano. Si hubiera una estructura de contenido señalada en la LPH, muchos
problemas podrían evitarse, sobre todo, con la redacción de cláusulas nulas que violan el
orden público y que muchas veces imponen de forma leonina las empresas
administradoras de condominios, como por ejemplo, aquellas donde se le pide a la Junta de
Condominio que con un tiempo de anticipación a la fecha del vencimiento del contrato, se
le notifique a la administradora si se le renovará o no el contrato, bajo la amenaza de una
penalidad que en caso de que no se de tal aviso, el condominio deberá pagarle a la
administradora sus honorarios profesionales hasta la fecha de terminación señalada en el
contrato; lo cual es no sólo absurdo sino ilegal, puesto que la Junta de Condominio,
primero, no es el ente que legalmente tiene la capacidad jurídica para designar o revocar al
ente administrador; y segundo, ella no puede determinar con anticipación el resultado de
una asamblea de propietarios de renovar o revocar un mandato, por lo que este tipo de
cláusula viola disposiciones del orden público, como lo es el artículo 19 de la LPH, que
establece entre otras cosas, que el administrador puede ser revocado en sus funciones en
cualquier momento.
Les recordamos a todos ustedes que este y otros muy importantes temas sobre la
administración y gerencia de condominios son tratados en nuestros TALLERES DE
GERENCIA DE CONDOMINIOS; y el 09 de noviembre próximo tendremos la XXXVI
edición de nuestro Taller en la Universidad Bicentenaria de Aragua, en su Dirección de
Extensión ubicada en la ciudad de Maracay, en el horario de 8:45 a.m. a 5 p.m. Trataremos
los temas de la indexación de los gastos comunes; cobros en dólares; lo que no debe hacer
la Junta de Condominio en su gestión; los indicadores de gestión de la Junta y del
Administrador; las estrategias de cobranza extrajudicial y judicial; el voto electrónico y
otros más. Los interesados en asistir deben comunicarse con la Abogada Belkis Rojas de
Viso por el teléfono: 04142451580 y por el correo: vprocondominios@gmail.com. Cupos
limitados y no dejen la inscripción para última hora. ¡Los esperamos!
III- Cierre o despedida:
Si quieres tener mayor información sobre este y otros temas tratados en este espacio, te
recomendamos seguir nuestra página web: www.procondominios.com.ve; también nuestras
redes sociales: @procondominios en las plataformas de Twitter e Instagram; y en nuestro
Canal Youtube: Procondominios. Igualmente, escríbenos por:
vprocondominios@gmail.com y si deseas anunciar tu producto o servicio en
PROCONDOTIPS diariamente, contáctanos, estamos a tus órdenes para ayudarte a hacer
crecer tu marca comercial y aumentar tus ventas.
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